À qui appartient la maison ?

Note : Le texte de cet article utilise volontairement le conditionnel comme temps de verbe pour souligner que chaque situation comporte son degré de complexité. Seuls des professionnels tels que des notaires et des avocats peuvent vous donner une réponse précise selon votre situation personnelle. Votre courtier immobilier peut également vous diriger vers les bons professionnels, adaptés à votre situation spécifique.

Imaginons un couple qui décide de franchir une étape importante : acheter une propriété ensemble. Ce projet représente un grand engagement, surtout lorsque l’un des conjoints n’a pas les moyens financiers d’aider avec la mise de fonds ou les paiements hypothécaires. Après avoir vécu dans cette maison pendant 10 ans, la question se pose : à qui appartient la maison au moment de la vente, et comment se répartiraient les parts ?

L’importance des détails lors de l’achat

Dans cette situation, plusieurs facteurs pourraient influencer la répartition de la propriété, notamment la manière dont la maison a été achetée et les ententes préalables entre les deux conjoints. Si la maison avait été achetée en indivision, chaque conjoint pourrait théoriquement être propriétaire d'une partie de la maison, même si l’un n’avait pas contribué financièrement à l’achat initial. Dans la majorité des cas, sans entente spécifique, chaque conjoint serait considéré comme propriétaire à parts égales, soit 50%-50%.

Cependant, si la propriété a été achetée uniquement par un conjoint et enregistrée à son nom, celui-ci serait le propriétaire légal de la maison. L’autre conjoint, même après 10 ans de vie commune, pourrait ne pas avoir automatiquement de droits sur la propriété, à moins qu’un contrat ne stipule une autre répartition.

Contributions financières et non financières

Un autre point à considérer serait les contributions de chaque conjoint au fil du temps. Si l’un a contribué au paiement de l’hypothèque ou s’est investi dans l’entretien et l’amélioration de la propriété, il pourrait avoir droit à une compensation financière pour ses efforts. Toutefois, sans entente écrite, ces contributions pourraient ne pas suffire pour revendiquer des droits de propriété sur la maison.

Le rôle des contrats et conventions

Dans certaines situations, un contrat de mariage ou de cohabitation pourrait déterminer à qui appartiendrait la maison en cas de vente. Un tel contrat serait essentiel pour protéger les intérêts des deux conjoints. Par exemple, un contrat de mariage permettrait à chaque conjoint de bénéficier de la moitié de la valeur de la maison, même si un seul a financé l’achat.

Notez que même avec un contrat de mariage, il est possible de détailler les contributions de mise de fonds dans l'acte d'achat tout en étant propriétaires à parts égales. Lors de la rencontre avec le notaire, le ratio des mises de fonds de chaque conjoint peut être inscrit dans l'acte, et une reconnaissance de dette peut être établie si les contributions sont inégales. Cela permet de préciser les modalités de remboursement. En cas de vente de la maison, il sera ainsi plus simple de déterminer comment les gains seront répartis et les montants dus à chacun.

Régime de séparation de biens

Dans un régime de séparation de biens, la maison appartiendrait exclusivement à celui qui l’a achetée. Notez que ce régime n'est pas automatique. Au Québec, le régime matrimonial par défaut est le régime de la société d’acquêts pour les couples mariés, à moins qu'ils ne choisissent un autre régime dans leur contrat de mariage.

Pour opter pour un régime de séparation de biens, les conjoints doivent le préciser dans un contrat de mariage établi devant notaire. Dans ce régime, chaque conjoint conserve la pleine propriété des biens acquis avant et pendant le mariage, et chacun est responsable de ses dettes personnelles. En cas de séparation ou de divorce, chaque conjoint récupère ses biens respectifs, et il n’y a pas de partage des biens, contrairement à la société d’acquêts où certains biens sont partagés.

Ce régime est souvent choisi par des couples qui souhaitent une gestion distincte de leur patrimoine, ou dans des situations où l'un des conjoints possède un patrimoine substantiel avant le mariage. Dans tous les cas, un contrat bien rédigé peut éviter des conflits futurs. Il est donc préférable de consulter un notaire ou un avocat pour s’assurer que les droits de chacun sont bien protégés.

Droits des conjoints de fait

Un dernier élément à considérer serait la question des droits des conjoints de fait. Environ 40 % des couples au Québec vivent en union de fait (source) et la loi québécoise ne prévoit pas de partage automatique des biens en cas de séparation pour ces couples. Chacun conserve la propriété exclusive des biens qu’il a acquis pendant la relation, sauf s’ils ont convenu autrement par écrit, par exemple via une entente contractuelle spécifique. Cela signifie que le conjoint qui n’a pas contribué financièrement pourrait ne pas avoir de droit sur la maison, sauf en cas d’accord explicite disant autrement.

Une réflexion essentielle avant d'acheter ensemble

Avant de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier en tant que couple, il est essentiel de bien réfléchir à la question de la propriété et de s'assurer que toutes les éventualités sont envisagées. Chaque situation étant unique, il est important de se poser les bonnes questions et de consulter un professionnel, comme un notaire ou un avocat, pour y voir plus clair et prendre la meilleure décision à court et à long terme.

Conclusion

En fin de compte, la question de savoir à qui appartient une maison dans un couple, surtout si un des conjoints ne contribue pas financièrement, pourrait varier selon plusieurs facteurs. Que la maison ait été achetée en indivision, au nom d’un seul conjoint, ou avec des contributions non financières, la répartition de la propriété pourrait ne pas toujours être simple à déterminer.

Parlez-en avec votre courtier immobilier. Un courtier immobilier collabore quotidiennement avec des professionnels tels que des notaires et des avocats spécialisés, et saura vous diriger vers le meilleur professionnel, quelle que soit la complexité de votre situation. Faire affaire avec un courtier, c'est s'assurer que toutes les étapes de votre projet immobilier sont encadrées de manière professionnelle et avantageuse.

Jacques Ouanounou (514) 574-3406